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中国的住房是否过剩，一直是人们关注的焦点。
近日，一份关于关于28个主要城市住房空置率水平的报告出炉，首次盘点了主要城市住房空置率水平，引发市场关注。
厦门作为其中的城市之一，空置率在8%左右，低于统计的平均值，处于二线城市住房空置率最低。
厦门住房空置率8%
二线城市空置率最低
近日，贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，针对国内28个城市的3万个小区的空置率水平进行调研。
调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。
统计的28个大中城市的平均住房空置率依然处于较高水平，仅低于日本，高于美国、加拿大、法国、澳大利亚、英国。
各国（地区）住房空置率（%）
住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间。
具体到调研城市，6个城市高于15%，分别为武汉、重庆、南昌、南通、佛山、廊坊;而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。
按照报告所述：通常来说，空置率在5%—10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。
据报告显示，厦门的住房空置率为8%左右，在统计范围的28个城市中，处于较低水平，略高于深圳、北京、上海，略低于广州、天津等城市。
因此，对于厦门而言，住房需求还是比较旺盛，潜在需求较高。
人口老龄化、购房门槛与租金回报
住房空置率与这些息息相关
在我国，一直没有明确的官方定义，也一直没有官方的空置率数据。
此次研究方法，主要是选取资深经纪人对其业务范围内的小区进行摸底调研，按照不同小区的空置户数、小区总户数分别加总，设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。其中，对于空置住房的定义口径为：3个月以上无人居住的住房。
那么，空置率和什么相关呢？
1、老龄化程度越高的城市，空置率越高。
比如南通老龄化人口占比为23%，空置率为15%;重庆老龄化人口占比达17%，空置率为17%，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。
而在深圳、厦门和广州，65岁以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%，空置率仅5.3%，反映出强劲的市场潜力。
根据七普数据显示，厦门市60岁及以上人口占比9.56%，65岁及以上人口占6.17%，两项指标目前均未达到老龄化社会标准，显示我市还未进入老龄化社会，仍处于“人口红利期”。
此外，厦门人口2020年厦门常住人口突破500万，达518万人，位列10年人口增幅最高的城市前十强。
2、房价越高，住房空置成本越高，空置率越低。
这一点不难理解。
购房门槛越高，按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。
3、持有空置住房的机会成本，即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。
不仅于此，落点到微观层面，空置率高低，跟楼龄有密切关系。交房1年内的小区空置率最高，然后逐步下降，并稳定下来。
从城市内部看，市中心区域空置率较低，某些核心区域的空置率几乎为零，次新房小区较多的郊区空置率普遍偏高，如一线城市平均空置率仅7%，但也存在空置率20%、30%的区域。
这也印证了“整体上我国不缺住房，却存在结构性失衡”这一观点。
小结
空置率的确是一个值得深究的课题。
一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但过高的住房空置率值得警惕。
当房价下跌预期较强时，大量空置房屋进入存量房市场会导致短期供给激增，加剧供求失衡而放大房价下跌风险。
就厦门而言，空置率处于合理区间，又有持续的人口流入，显然是对楼市的有力支撑，房价下跌的可能性就不大。
最后，给予买房的人警醒就是，在房子越来越多的年代，拉锯战正在加剧，品质才是真正的稀缺价值。
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