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最近，厦门市资源规划局召开新闻发布会，对《厦门市商业办公项目变更为酒店项目暂行规定》进行详细解读。
01
据了解，8月份，厦门市资源规划局印发《厦门市商业办公项目变更为酒店项目暂行规定》（下文简称《规定》）。
规定明确提出
商办项目可变更为酒店项目
当然，可变更为酒店用途的商业办公项目，也需符合一定条件！
符合变更的条件
根据《规定》，厦门市已出让（含协议出让）的土地用途含商业的项目以及2017年12月30日之前取得建设工程规划许可证的办公项目，若要变更为酒店用途，应当符合以下6个条件：
申请人与土地使用权人一致;
已经取得预售许可证的在建或已建成项目，申请人应当先停止预售;
应当征求利害关系人（含项目已售房产的买受人）意见;
须成立独立的酒店经营法人公司;
已按原出让合同和监管协议约定完成税收等承诺，或已按规定补足税额、缴纳违约金;
功能变更后应能满足建筑结构和消防安全要求。
以上6条，缺一不可！而如果有下列情形，则不予变更用途：
？ 按照总部用地政策出让的办公项目;
？ 存在违法违规用地行为未处理的;
？ 应依法收回国有建设用地使用权的;
？ 变更内容不符合控制性详细规划的。
02
而在近期的新闻发布会上，相关负责人也对政策进行了进一步的解读——
提问：政策出台后，对我市酒店业的发展以及旅游城市形象的提升做何展望？为何特别强调酒店必须是独立法人单位？
市文旅局市场管理处处长郭道圣：我市优美的城市环境、较高的国内外知名度、良好的市场投资环境以及蓬勃发展的旅游业吸引了众多国际知名酒店管理品牌入驻。
随着《规定》的出台，将释放部分商业办公用房库存，激发相关片区活力，吸引更多知名品牌酒店落户厦门，一定程度上将促进厦门酒店业、旅游业的发展，为高起点高品位打造国际滨海花园旅游城市提供更加优良的硬件基础。
《规定》中强调酒店必须是独立法人单位，是为了有利于实现专业化的经营和管理，提升酒店服务水平，同时也有助于规范酒店经营数据的统计。
提问：用途变更后土地出让年期要如何计算？
市资源规划局自然资源所有者权益与开发利用处处长王宇成：土地用途变更后，土地出让年期起始时间与原土地出让合同保持一致，且土地出让年期不超过原批准使用年期和不超过变更后用途的法定出让最高年期。
这个说起来比较拗口，我们举个例子：
某企业2017年通过招拍挂拿到一宗办公用地，使用年限为50年。到了2020年，该企业申请土地用途变更为酒店用途。用途变更后，这块地的出让年期依然是从2017年开始计算。
使用年期方面，这块地原批准使用年期是50年，变更后的酒店用地法定出让最高年期是40年，两个数值取最低值，也就是变更用途后这块地使用年期变成了40年。目前来看，该用地的使用权还剩下37年。
提问：用途变更后具体如何补缴地价？
王宇成：用途变更后具体如何补缴地价？这要视具体情况而定。
总的原则以市政府批准改变土地用途的时间为评估基准日进行评估，其中招拍挂出让（完全出让）项目计算方法是：
计算方法
● 对评估出的新用途土地价格与该区域最近一年相同土地级别公开出让的最高成交价格进行对比，取其高的价格;
● 对评估出的旧用途土地价格与其原成交价进行对比，取其低的价格，以二者的差价拟定应补交的土地价款;
● 前者价格低于或等于后者价格，互不结算土地价款。
协议出让（限制性出让）项目计算方法是：
计算方法
● 对评估出的新用途土地价格与该区域最近一年相同土地级别公开出让的最高成交价格进行对比，取其高的价格;
● 对旧用途土地价格取旧用途土地使用权价格，以二者的差价拟定应补交的土地价款。
以上的“土地级别”指项目提出申请用途变更时，政府所公布的城镇土地基准地价中规定的土地级别。若申请变更的土地所在区域最近一年没有公开出让相同土地级别的地块，则直接以新用途的市场评估价与旧用途的市场评估价二者的差价来补缴地价。
03
这一政策的执行，也就意味着，厦门部分商办项目，将可变更为可住人的酒店式公寓。
近年来，伴随着厦门经济圈的扩展，越来越多的高端商办大楼拔地而起。但同时带来的，就是供应过剩的问题。
数据显示，从2010年至今，厦门标准办公共供应453.68万㎡，成交328.24万㎡，供求比为1.38:1。而近三年来，供求比持续上升，库存不断加大，长期处于供过于求的状态。
出台商办项目可变更为酒店项目这一规定，或一定程度上有助于化解目前商办市场的库存积压问题。
当然，需要提醒的是，对于这一政策，也不宜过度解读。
从厦门对政策推进来看，对于商办项目可变更为酒店项目的执行，相当的严格，并非想改就能改。
另一方面，从大环境来看，厦门对于变相改造为公寓、住宅等“类住宅”的态度一直都比较严厉。2019年，厦门市自然资源和规划局还发布了《关于加强商办类建设项目全链条管理实施意见》，重拳整治商业、办公类建设项目的一些违规行为。
因此，这一政策对于部分人而言，是一次难得的投资厦门旅游业的机会，但是对楼市而言带来的冲击并不会太大。
部分内容来源：厦门资源规划
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