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为规范工业（仓储）用地改造，提高土地利用效率、优化产业结构、促进城市更新和高质量发展，落实“岛内大提升、岛外大发展”战略，近日厦门市自然资源和规划局出台《厦门市工业（仓储）用地改造管理暂行办法》（下文简称《办法》）。厦门土地房产研究中心专门对《办法》进行解读。
一
《办法》适用范围
《办法》明确，厦门市工业用地控制线范围以外的国有建设用地中的工业（仓储）用地，包括工业用地、仓储用地及前述功能的混合用地，可以由土地使用权人按规定申请对原用地及宗地内建筑物、构筑物进行改造。
但是，属于下列情形的用地，原则上不得由土地使用权人申请改造：
（一）已纳入政府收储计划或已明确以收储方式整体改造区域内的用地。
（二）轨道交通站点300米范围内的用地。
（三）相关专项规划明确需保留原用途使用的用地。
（四）位于生态控制线内等相关规划明确不宜建设的用地。
二
工业（仓储）用地改造后的用途
根据《办法》，位于厦门市工业用地控制线范围以外的国有建设用地中的工业（仓储）用地，如果不属于上述不得改造的情形，都可以申请改造为教育、医疗、养老托幼、体育等4类补民生短板项目。
同时，本次《办法》同步发布了由市政府确定的改造政策区范围，位于改造政策区范围内的工业（仓储）用地，除了可改造为教育、医疗、养老托幼、体育等4类补民生短板项目，还可以按下列规定进行改造：
（一）位于市级（含）以上政府批准设立的软件研发、文创专业园区的（图中蓝色、黄色区块），可以分别改造为软件研发、文创类产业项目;
（二）位于市政府明确可改造为商业等其他经营性用途的片区的（图中红色区块），可以改造为市政府确定用途的项目。
改造政策区范围图随《办法》一起发布，政策区可按规定报市政府批准后调整
TIPS
● 工业（仓储）用地不得改造为商品住宅项目。
● 教育、医疗、养老托幼、体育等4类补民生短板项目经行业主管部门审查认定，在《办法》中进行了明确。
● 申请改造为软件研发、文化创意类及商业等项目的，由区政府会同行业主管部门联合进行产业审查认定，严格执行产业准入、园区（或片区）管理等的相关要求。
● 位于中国（福建）自由贸易试验区厦门片区内的工业（仓储）用地改造项目，可由片区管委会根据产业发展需要上报市政府同意后实施。
三
工业（仓储）用地改造申请条件
申请工业（仓储）用地改造，应满足产权清晰、无违法违规用地行为等9项要求，缺一不可。具体如下：
（一）申请人与土地使用权人一致。
（二）已取得土地房屋权证。
（三）原用地不存在违法违规使用土地、违反土地出让合同（或用地批文、划拨决定书）、监管协议约定行为或已依法处理。
（四）不涉及应依法征收或收回国有建设用地使用权。
（五）按宗地申请。
（六）申请人承诺项目改造后满足建筑结构和消防安全要求。
（七）申请土地用途变更的，项目宗地需取得建设工程竣工规划条件核实8年以上，且申请改造之日剩余土地使用年期不少于8年。
（八）申请土地用途变更的，变更内容符合控制性详细规划。
（九）已征求利害关系人意见。
四
工业（仓储）用地改造方式
工业（仓储）用地改造方式包括土地用途变更和建筑功能临时变更两种。
（一）土地用途变更
1.土地用途变更是指经批准变更土地用途并进行相应的改造，允许部分或全部拆除重建，并按控制性详细规划重新核定规划条件，但根据相关规定需作为历史遗存保留的除外。新用途土地使用年限按原用地剩余年限确定。
2.不涉及拆除重建的土地用途变更项目，在不改变原建筑结构的前提下，允许对原建筑进行局部改造，但原则上不改变原建筑高度、不增加项目用地面积、不实施拆除重建。在满足相关规范要求的前提下，经审核同意可增设必要的电梯、消防通道、消防楼梯、通道性连廊、建筑出入口雨棚等配套设施，但不得增加行政办公及生活服务设施。
3.需报市政府批准同意后方可实施，具体审批程序如下：
4.需按规定补交土地出让金，计算公式如下：
补交土地出让金额=变更后用途土地使用权剩余年限市场评估价-原用途土地使用权剩余年限价格
若变更后用途土地使用权剩余年限的市场评估价≤原用途土地使用权剩余年限价格，则不需要补交土地出让金。
举例：
假设1宗位于海沧区、建筑面积10000平方米的工业（仓储）用地申请变更为养老设施用地。该地块作为工业（仓储）用地当前剩余年限的评估价格为440元/平方米，若作为养老设施用地当前剩余年限的评估价为980元/平方米，则该地块进行变更需补交土地出让金为：
10000㎡×（980元/㎡-440元/㎡）=540万元
（二）建筑功能临时变更
1.建筑功能临时变更是保持原土地用途、土地使用年期不变， 利用存量工业（仓储）房产发展本《办法》支持的产业、行业的行为。建筑功能临时变更有效年限为5年，不得超过批准的土地使用年期。
2.在不改变原建筑结构的前提下，允许对原建筑进行局部改造，但原则上不改变原建筑高度、不增加项目用地面积、不实施拆除重建。在满足相关规范要求的前提下，经审核同意可增设必要的电梯、消防通道、消防楼梯、通道性连廊、建筑出入口雨棚等配套设施，但不得增加行政办公及生活服务设施。
3.原则上由区政府批准，但下列建筑功能临时变更项目需报市政府同意后方可实施：
（1）增设的各类配套设施的总建筑面积》原产权计容建筑面积12%的项目。
（2）改造为教育、医疗、养老托幼、体育等4类补民生短板以外的项目。
（3）改造为含有居住功能的养老托幼类、医疗类项目（“含有居住功能”指分隔单元计容建筑面积小于等于300平方米，独立设置卫生间）。
（4）改造政策区外的零星工业（仓储）用地改造项目。
其审批程序如下：
4.建筑功能临时变更为教育、医疗、养老托幼、体育等4类补民生短板项目，以及软件研发项目、文创类项目的，无需缴交土地年租金;变更为市政府明确的其他经营性用途项目的，则按以下公式计算土地年租金：
土地年租金=（新建筑功能对应土地用途基准地价*修正系数-旧建筑功能对应土地用途基准地价*修正系数）*1.2
若新建筑功能对应的基准地价修正值≤旧建筑功能对应的基准地价修正值，则不用结算土地年租金。
TIPS
● 采取土地用途变更方式的拆除重建项目，周边国有未出让的边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，若总面积同时满足：①≤项目拆除范围用地面积的10%;②≤3000平方米，并且因规划统筹确需一并改造利用的，可以作为零星用地以协议出让方式供应给改造项目申请人，土地用途与项目改造后用途一致，土地出让年期截止时间与改造项目一致。
● 原以划拨方式取得的用地，土地用途变更后不符合《划拨用地目录》的，应在土地用途变更供地方案中包含划拨用地补办出让方案，一并报市政府批准。
● 原土地出让合同对土地用途变更及地价结缴有明确约定的，按约定执行。
五
引入市场主体改造
原土地使用权人除了进行自主改造之外，还可通过以下方式引入市场主体参与改造：
（一）通过联营、入股、转让等方式进行改造。
（二）相邻的多宗地块，涉及多个土地使用权人的，可以通过协商收购、合作入股等方式，将多宗地块一起申请集中改造。TIPS
原用地的土地出让合同（含补充合同）中含有土地使用权人股权变更限制条款的，须按程序报市政府研究同意。
六
实施全链条监管
《办法》规定，属地区政府及相关行业主管部门、职能部门，应依职责加强对改造项目的全链条监管，严格按土地出让合同（含补充合同）、建筑功能临时变更合同、监管协议等实施监管，对发现的违法违规违约行为除依法进行处置外，还将按规定纳入社会信用体系监管。
此外，申请进行工业（仓储）用地改造，还有以下几点需要特别强调：
（一）改造项目严禁未经批准擅自改变用途或建筑功能。
（二）属于土地用途变更的，改造后的建设用地使用权须办理整体产权、整体持有、整体抵押。
（三）属于建筑功能临时变更的，不改变原用地的权属性质，不办理建筑功能变更登记，不得转让;因城市建设需要征收或收储的，仍按原土地房屋权证载明的土地用途、建筑面积和建筑功能给予补偿。
（四）土地用途变更后或建筑功能临时变更期间，土地使用权人的股权不得变更。
（读地）
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